Hệ thống luật pháp Cộng Hòa Síp áp dụng hệ thống luật Anh quốc trong một số trường hợp nhất định khi đạo luật Cộng hòa Síp không có hiệu lực. Những nguyên tắc này áp dụng đối với cả vấn đề nội dung và thủ tục. Một nguyên tắc hay học thuyết có tính hệ thống quan trọng đối với hệ thống tư pháp và tòa án của Cộng hòa Síp là tòa án buộc phải tuân theo các quyết định của tòa án ở cấp cao hơn.

Dưới đây là các đạo luật liên quan đến bất động sản tại Cộng hòa Síp:

1. Quyền sở hữu bất động sản

Được coi là một trong những quyền cơ bản của con người. Điều này đã được quy định tại điều 23 Hiến pháp Cộng hòa Síp. Bên cạnh đó, việc bảo hộ quyền sở hữu đất đai còn được bổ sung bằng Đạo luật số 15/1962 về quyền sở hữu với nội dung như sau: Người nước ngoài sở hữu tài sản tại Cộng hòa Síp được hưởng tất cả các quyền liên quan như công dân Síp, quyền sở hữu bất động sản của họ cũng được pháp luật sở tại bảo hộ.

2. Đạo luật thuế trước bạ

Quy định lệ phí tem thuế công chứng đối với các hợp đồng thương mại dựa trên mức giá cả giao dịch dưới đây: Đối với ngưỡng giao dịch dưới 170.860 €, tiền thuế trước bạ tương đương 1,5% giá trị giao dịch. Đối với ngưỡng giao dịch trên 170.860 €, tiền thuế trước bạ tương đương 2% giá trị giao dịch.

Thiếu tem thuế, hợp đồng giao dịch vẫn có giá trị nhưng văn bản trên sẽ không được sử dụng trong trường hợp giải quyết tranh chấp pháp lý hoặc đăng ký thủ tục thay đổi quyền sở hữu trong sổ địa bạ. Hợp đồng không tem công chứng chỉ có giá trị khi được đóng dấu xác nhận hoàn thành nghĩa vụ lệ phí công chứng tại thời điểm thực hiện. Trong trường hợp này, các bên liên quan sẽ phải đóng tiền phạt, tùy thuộc giá trị giao dịch và hiệu lực của hợp đồng có liên quan.

3. Đạo luật hợp đồng và Bộ luật dân sự 

Đây là những nền tảng pháp lý cơ bản điều chỉnh mọi hoạt động mua bán tại Cộng hòa Síp, trong đó có hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại Cộng Hòa Síp, đồng thời quy định các biện pháp giải quyết tranh chấp. Được xây dựng từ thời kỳ thuộc địa của Anh, phần lớn quy định của các sắc luật này đều dựa trên hệ thống pháp luật của mẫu quốc. Cho dù có một số đã thay đổi theo thời gian, các quy định trên đều mang tinh thần tương tự của Luật pháp Anh quốc.

Đạo luật hợp đồng quy định các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản phải được thực hiện dưới dạng văn bản, có đầy đủ chữ ký của các bên liên quan và dán tem thu lệ phí chứng thực. Mọi tranh chấp pháp lý liên quan đến giao dịch chuyển nhượng bất động sản đều được điều chỉnh bằng luật pháp sở tại và được thụ lý tại các tòa án của Cộng hòa Síp. Tuy nhiên trong một vài trường hợp đặc biệt, các bên liên quan có thể chọn các cơ chế pháp luật khác để giải quyết tranh chấp.

4. Luật Bất động Sản 

Được ban hành vào năm 1946 với mục đích thay thế luật đất đai do đế chế Ottoman áp đặt trước đó, luật kinh doanh bất động sản được coi là cẩm nang hướng dẫn chi tiết các hoạt động liên quan đến bất động sản như thời hạn và quyền sử dụng, thủ tục đăng ký và cách thức đánh giá trong hệ thống đăng ký địa bạ của Cộng hòa Síp. Sổ đăng ký địa bạ là văn kiện duy nhất ghi lại những thay đổi pháp lý của mỗi mảnh đất đồng thời cũng là tư liệu đối chiếu đối với thời điểm hiện hành. Quyền sở hữu đối với đất đai được xác định và được bảo đảm. Tất cả các giao dịch liên quan đến bất động sản đều được pháp luật bảo hộ.

Cộng hòa Síp là một trong số ít các quốc gia trên thế giới duy trì được hệ thống đăng ký địa bạ chính xác và hiệu quả. Ngày nay, với sự hỗ trợ của công nghệ thông tin, thủ tục đăng ký đất đai tại đây ngày càng được cải tiến và hoàn thiện không ngừng. Theo điều 40 của Luật bất động sản Cộng hòa Síp, việc sở hữu bất động sản hoặc quyền sở hữu bất động sản chỉ có giá trị pháp lý thông qua việc đăng ký tại văn phòng địa chính với các thủ tục theo pháp luật quy định. Việc đăng ký phải do chính người chủ sở hữu bất động sản thực hiện. Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản do cơ quan địa chính ban hành xác lập và bảo hộ quyền sở hữu đồng thời tạo điều kiện cho các giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

5. Luật chuyển nhượng đất đai 

Theo quy định của luật chuyển nhượng đất đai, người mua bất động sản có thể bảo vệ quyền lợi của mình bằng việc nộp bản sao chứng thực hợp đồng mua bán tại văn phòng địa chính trong vòng sáu tháng kể từ thời điểm chuyển nhượng. Với thủ tục này, người bán không thể tiến hành chuyển nhượng hoặc sử dụng quyền sở hữu vào mục đích khác trong thời gian chờ đợi hợp đồng ký kết có hiệu lực pháp lý. Ngoài ra, trong trường hợp người bán từ chối trao quyền sở hữu tài sản cho người mua, người mua có thể tiến hành khởi kiện tại tòa án để đảm bảo quyền lợi của mình.

6. Chuyển nhượng tài sản 

Việc chuyển nhượng bất động sản có thể được thực hiện ngay khi nhận được giấy phép mua nhà. Phí chuyển nhượng thường do người mua trả dựa trên giá chào mua, hoặc trong vài trường hợp, dựa theo giá cả trên thị trường bất động sản. Đối với giá trị giao dịch dưới mức 85 340 Euro, lệ phí được tính ở mức 3% tổng giá trị hợp đồng; giao dịch trên mức 85 340 Euro, lệ phí được tính ở mức 5%; còn với giá trị giao dịch trên 170.860 Euro, lệ phí được tính ở mức 8%. Công dân Síp và người nước ngoài có thể vay thế chấp tại ngân hàng Síp để mua bất động sản.

7. Luật cho vay thế chấp

Đạo luật số 9/1965 quy định thủ tục cho vay thế chấp để mua bất động sản cũng như hoạt động chuyển nhượng đối với tài sản thế chấp. Bất động sản thế chấp cũng sẽ được ghi chú vào sổ địa bạ.

8. Đạo luật kiểm soát giá nhà cho thuê 

Hợp đồng thuê nhà tại Cộng hòa Síp được điều chỉnh theo Luật hợp đồng và một số điều khoản của Luật kiểm soát giá nhà cho thuê nhằm bảo vệ người thuê nhà. Luật kiểm soát giá nhà cho thuê không áp dụng đối với những trường hợp không phải là công dân Síp (Công dân EU được hưởng quyền lợi như công dân Síp).

Hợp đồng cho thuê bất động sản với thời hạn trên 15 năm cần phải đăng ký với cơ quan địa chính. Thủ tục hợp đồng phải được hoàn tất trong vòng 3 tháng kể từ thời điểm ký hợp đồng. Thủ tục này đem lại cho người đi thuê một số lợi thế, đặc biệt là quyền đàm phán hợp đồng thuê nhà. Người nước ngoài không được phép cho thuê bất động sản với thời hạn quá 33 năm nếu không được sự đồng ý của Hội đồng Bộ trưởng Síp. Họ không được phép cho thuê trụ sở làm việc với mục đích kinh doanh.

VietnamCyprus